Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê sinh lời cao và bền vững

Nhiều năm qua, bất động sản Việt Nam đã liên tục có những biến động lớn. Cùng với đầu tư đất nền, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đầu tư nhà cho thuê bắt đầu được quan tâm nhiều hơn. Đầu tư bất động sản cho thuê hiện đang là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư, cá nhân không có vốn lớn và muốn có nguồn thu ổn định.

Với những khoản lợi nhuận lớn từ đầu tư bất động sản cho thuê, cụ thể là đầu tư nhà cho thuê, nhiều người xem đây là “miếng bánh béo bở” và không ngại tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, đây không phải là loại đầu tư dễ ăn, nó đòi hỏi phải có kinh nghiệm đầu tư bài bản và liên tục theo dõi sát sao biến động của thị trường BĐS.

Các hình thức bất động sản cho thuê phổ biến

Cho thuê nhà phố, chung cư

Đầu tư nhà cho thuê là một hình thức đầu tư bất động sản trong đó chủ đầu tư xây dựng nhà, chung cư hoặc nhà trọ trên chính mảnh đất của mình. Sau khi hoàn thiện sẽ cho người khác thuê lại với giá thị trường hàng tháng.

Đầu tư nhà cho thuê được đánh giá là một mô hình kinh doanh phổ biến trên thị trường, không chỉ bởi những lợi ích mà nó mang lại rất lớn mà còn đáp ứng được rất nhiều cho nhu cầu của người dân trong nước. Kinh doanh chung cư, căn hộ và nhà phố thường có mức thu hồi vốn ổn định và đều đặn. Tệp khách hàng mục tiêu thường hướng đến học sinh, sinh viên, người đi làm có thu nhập trung bình, hộ gia đình nhỏ,… Đây là những đối tượng khách hàng có số lượng đông đảo và đảm bảo nguồn thuê liên tục.

Cho thuê căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng

Với lượng khách du lịch vào Việt Nam ngày một tăng đã tạo đà phát triển cho các dịch vụ lưu trú. Ưu điểm của bất động sản nghỉ dưỡng là vừa có thể dùng để ở, vừa có thể khai thác kinh doanh theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho thuê. Một ưu điểm lớn ở bất động sản nghỉ dưỡng mà các loại hình đầu tư khác không có được là tiềm năng sinh lời kéo dài nhờ sự phát triển của du lịch, đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà đông đảo lượng khách quốc tế. Sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng là yếu tố tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

Có thể bạn quan tâm dịch vụ chuyển văn phòng Củ Chi

Đầu tư văn phòng cho thuê

Là một hình thức cho thuê địa điểm văn phòng phục vụ nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mô hình văn phòng cho thuê đang ngày càng phát triển, đặc biệt mô hình này đang rất hot tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Có thể thấy, đầu tư văn phòng cho thuê là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản đem đến nhiều lợi nhuận với chu kỳ dài hạn, hiệu quả. Khi tiến hành các dự án xây dựng văn phòng, chủ đầu tư cần đảm bảo yếu tố chất lượng, tiện ích nhằm đáp ứng yêu cầu của những người muốn thuê văn phòng.

Phân loại mô hình văn phòng cho thuê:

Văn phòng cho thuê truyền thống: Tuy là mô hình đã xuất hiện khá lâu nhưng cho tới nay nó vẫn tạo được sức hút rất lớn cho các nhà đầu tư đổ tiền kinh doanh. Lợi thế khi thuê văn phòng truyền thống là mặt bằng kinh doanh rộng, thiết kế phù hợp với môi trường làm việc. Tuy nhiên, kiểu thuê này có hạn chế là giá thuê khá cao, nhất là đối với những địa điểm trung tâm.
Văn phòng cho thuê cao ốc: Văn phòng cho thuê dạng cao ốc thường được thiết kế, xây dựng trong những tòa nhà lớn đến rất lớn, ít nhất 1000m2 trở lên. Mô hình văn phòng cho thuê cao ốc phù hợp với những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mẽ bởi sự sang trọng, đẳng cấp, góp phần trong việc quảng bá thương hiệu. Khi làm việc tại các tòa nhà cao ốc, tính an ninh của bạn được đảm bảo tối ưu nhất, nhiều tiện ích hiện đại đáp ứng tối đa nhu cầu làm việc trong thời đại 4.0. Tuy nhiên, chi phí thuê nhà tại các tòa cao ốc cũng khá cao.

Những kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê ổn định và sinh lời bền vững

Xác định rõ mục tiêu đầu tư

Hầu hết mọi người khi nghĩ đến việc kinh doanh nhà cho thuê đều tập trung vào việc tìm kiếm một mảnh đất đẹp, một căn hộ tốt để khai thác, hoặc đi thuê rồi cho thuê lại mà quên mất một điều quan trọng là mong muốn và mục đích thực sự. Vì vậy, trước khi bắt đầu kinh doanh nhà cho thuê, bạn cần phải xác định rõ các vấn đề như: nguồn vốn bạn muốn đầu tư là bao nhiêu? mô hình kinh doanh muốn gắn bó? vị trí khu vực sẽ đầu tư? tỷ suất lợi nhuận mong muốn? hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong việc mua bán, các phương án quản lý và đề phòng rủi ro như thế nào?… Không nên đầu tư theo trào lưu, tránh suy nghĩ rằng “người ta làm được mình làm được”.

Nếu vốn thấp hoặc chưa thực sự có kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê, bạn hãy bắt đầu từ quy mô nhỏ, 1 – 2 căn sau đó có thể phát triển lớn hơn nếu đã tích lũy đủ tài chính và thành thạo trong việc đầu tư – quản lý. Còn nếu xác định làm lớn ngay từ đầu, hãy chắc chắn rằng bạn đã trang bị được các kiến thức căn bản nhất trong việc quản lý tài chính, quản lý kinh doanh. Hoặc có thể xây dựng một hệ thống quản lý theo hình thức doanh nghiệp để có người chuyên môn hỗ trợ tốt nhất.

Điều quan trọng hơn là phải xác định đầu tư nhà cho thuê hướng vào đối tượng khách hàng nào: Nhà cho thuê để ở, nhà cho thuê làm mặt tiền kinh doanh, nhà cho thuê làm văn phòng/trụ sở doanh nghiệp…

Định giá đúng và dự trù trước khả năng tăng/giảm giá cho thuê nhà

Dựa vào biến động chung của thị trường bất động sản và mặt bằng chung của khu vực mà nhà đầu tư định mức giá cho thuê phù hợp nhất. Nếu giá cho thuê quá thấp sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận, còn nếu giá quá cao rất khó để tìm kiếm khách hàng. Bất động sản 2023 sẽ khác so với bất động sản 2022, vì vậy mức giá cho thuê cũng sẽ có sự thay đổi theo từng thời điểm.

Nếu nhà ở trung tâm, chắc chắn giá sẽ cao hơn khu vực vùng ven, nhà ở mặt đường sẽ có giá khác với trong hẻm. Ngoài ra, tình trạng nhà ở và diện tích cũng là 1 phần tác động đến việc định giá. Đồng thời, nhà đầu tư không được quên điều khoản tăng/giảm giá cho thuê trong hợp đồng. Tránh trường hợp sau 1 thời gian cho thuê, nhà đầu tư tăng giá thì nhận phải phản đối của khách hàng. Trong hợp đồng có thể xác định cụ thể % tăng giá trong 1 khoản thời gian nhất định (6 tháng, 12 tháng hoặc 24 tháng,…) hoặc để điều khoản chung chung là sẽ có sự điều chỉnh theo mặt bằng chung của thị trường nếu có tăng hoặc giảm.

Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý

Thực tế cho thấy phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản thành công trên thế giới đều không sử dụng hết số vốn họ đang có cho một sản phẩm. Vì bản chất của bất động sản là vòng xoay lợi nhuận và có lợi thế lớn từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Bạn có thể cân nhắc đến việc vay ngân hàng, nhưng không nên vay quá 50% giá trị bất động sản. Đồng thời lưu ý đến dòng tiền âm – khoản tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng. Hãy tính toán thật kỹ về dòng tiền âm đi vay và dòng tiền dương từ cho thuê nhà để không phải gánh chi phí nợ quá lớn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể huy động nguồn vốn cá nhân, bằng việc hợp tác đầu tư và chia lợi nhuận.

Xem thêm chuyển nhà trọn gói quận 9

Đàm phán giá và thương lượng hiệu quả

Khi mua đất, mua nhà cho thuê hay cả thuê nhà cho thuê lại thì công việc đàm phán đều rất quan trọng. Bạn nên biết bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giá trên mỗi đơn vị mét vuông, hay giảm được một khoản tiền thuê nhà hàng tháng, nếu nhân với tổng diện tích hoặc tổng thời gian thuê thì đó là một con số khá lớn. Ngoài ra, nếu bạn lựa chọn mô hình thuê – cho thuê lại thì việc khai thác và hợp tác với chủ bất động sản là một quá trình làm việc lâu dài và có nhiều yếu tố tác động.

Do đó cần phải có những thỏa thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng: chủ nhà có được mức giá thuê tốt và sự ổn định dài lâu, người thuê cho thuê lại cũng được mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình thì việc hợp tác mới lâu dài và bền chặt.

Cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận

Mỗi căn hộ/ căn nhà đều có những phần không gian bị lãng phí mà nếu nhà kinh doanh biết tận dụng và khai thác thì có thể tạo ra những giá trị cho những người khách thuê khác hoặc tăng thêm lợi nhuận cho mình.

Khi mua hay thuê một căn nhà/căn hộ để cho thuê, bạn hãy quan sát những góc không gian đó. Thường một căn nhà/căn hộ lớn có nhiều phòng cho thuê, gian bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng và vệ sinh. Thay vì để phần không gian chung đó bị bừa bộn theo kiểu “cha chung không ai khóc”, bạn có thể biến nó thành một căn phòng có bếp cho những vị khách yêu thích việc nấu nướng.

Tầng gác xép áp mái hay nhà kho trên sân thượng chỉ cần một chút khéo léo sẽ thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ với ánh trăng vào buổi tối, hay một Penthouse thu nhỏ với những cây xanh, thảm cỏ được trang trí ở phần sân thượng trước phòng. Hãy nhìn vào những không gian bị lãng phí và bạn sẽ có một căn nhà cho thuê đặc biệt cùng với khoản lợi nhuận tối ưu nhất.

Tìm kiếm khách hàng mục tiêu

Sai lầm thường thấy nhất của những người làm kinh doanh bất động sản cho thuê là học theo các nhân viên môi giới bất động sản trên thị trường, bằng việc tiếp thị bất động sản với nội dung chung chung để nhằm thu hút nhiều khách thuê với nhiều nhu cầu khác nhau.

Nhưng bạn nên lưu ý rằng, những người môi giới nhà đất cần thu hút nhiều khách hàng bởi họ có giỏ hàng gồm nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Ngược lại, bạn chỉ có đúng một hoặc 2 sản phẩm cho thuê của mình, vì vậy đừng tốn thời gian tiếp những vị khách với nhu cầu không phù hợp.

Và bí kíp ở đây chính là sử dụng phương pháp tiếp thị đích: mô tả thật kỹ lưỡng các đặc điểm căn nhà cho thuê của mình, giá cả và các khoản phí cụ thể kèm theo những hình ảnh thật của bất động sản đó. Sau đó đưa các thông tin này lên những kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như các trang rao vặt bất động sản, báo chí…

Điều lưu ý lớn nhất là bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào, hay sử dụng hình ảnh minh họa của bất động sản khác, vì khi khách thuê đến trực tiếp xem nhà, họ cũng sẽ nhận ra điều đó. Do vậy hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được những khách thuê mục tiêu – những khách mà căn nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thực của họ.

Tìm hiểu về Cách lựa chọn và thiết kế nội thất nhà đẹp

Đăng tin cho thuê ngay khi có thể

Câu nói “Thời gian là tiền bạc” trong việc kinh doanh nhà cho thuê là một câu nói hoàn toàn đúng theo nghĩa đen. Bởi mỗi ngày, mỗi giờ, mỗi phút, mỗi giây trôi qua không cho thuê được căn nhà của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Nếu ai đã từng làm mô hình thuê – cho thuê lại. Tiền thuê đã trả cho chủ nhà rồi mà vẫn chưa cho thuê được phòng thì sẽ hiểu cảm giác mất tiền từng ngày khủng khiếp như thế nào.

Vì thế việc cho thuê nhà phải được triển khai với tốc độ nhanh và gấp rút. Để làm được điều này bạn cần có những bước chuẩn bị và cho thuê trước khi căn nhà được hoàn thiện xong.

Vận hành và quản lý nhà cho thuê hiệu quả để tối ưu chi phí

Để thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị và tạo thuận tiện cho khách bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Cần đặc biệt lưu ý về việc đóng những khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không xảy ra tình trạng cắt nước – cắt điện làm một số lượng lớn khách thuê phẫn nộ, và giữ uy tín với chủ nhà trong vấn đề thanh toán tiền thuê cho họ. Nếu có trục trặc hay phát sinh gì liên quan đến khoản tiền phải trả cho chủ nhà, hãy thông báo cho họ trước và có những văn bản xác thực đi kèm.

Việc đăng ký tạm trú tạm vắng, trang bị phòng cháy chữa cháy và các giấy phép cần thiết cho căn nhà cho thuê cũng được quan tâm để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự tư vấn, hướng dẫn cụ thể của công an khu vực đang quản lý căn nhà cho thuê của bạn.

Bên cạnh đó, hãy bảo trì và sửa chữa bất động sản trước khi hư hỏng xảy ra, đừng đợi đến khi có chuyện mới xử lý. Bởi lẽ, đến lúc đó bạn đã chịu những thiệt hại nặng nề và những khoản chi phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.

Đầu tư bất động sản cho thuê không chỉ cậy thời, muốn tồn tại và sinh lợi nhuận lâu dài thì nhà đầu tư phải thực sự hiểu thị trường, không ngừng tham khảo và tích lũy kinh nghiệm đầu tư để thích nghi với biến động thị trường.