Vì sao hợp đồng đặt cọc quan trọng trong mua bán bất động sản?

Đặt cọc mua hay bán đất đai mặc dù không phải là thủ tục bắt buộc nhưng việc này lại được thực hiện phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán đất được thực hiện một cách chắc chắn. Một khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ bỏ ra một khoản tiền để “giữ chỗ” cho mình. Nếu may mắn gặp những cuộc giao dịch minh bạch thì mọi thứ sẽ diễn ra thuận lợi.

Tuy nhiên, cũng có không ít các cuộc “mua gian bán lận”, nhằm đánh vào lòng tham, che mắt khách hàng. Chính vì vậy, trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bạn cần làm sáng tỏ những vấn đề dưới đây. Nếu không, nhà đất không ở được mà tiền cọc cũng không còn. Hãy cùng nhau tìm hiểu những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua đất bất động sản để tránh trường hợp không may xảy ra trong bài viết dưới đây nhé!

Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là hình thức giao dịch giữa hai bên mua bán. Trong đó bên mua sẽ đưa một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho bên bán trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm sẽ giao kết và thực hiện hợp đồng trong tương lai.

Sau khi hoàn tất giao cọc, quyền sở hữu cuối cùng của phần đặt cọc phụ thuộc vào những trường hợp sau:

Trường hợp hợp đồng đặt cọc được giao kết, thực hiện: phần tài sản đặt cọc được trả lại cho bên mua hoặc được trừ trong lúc thực hiện nghĩa vụ thanh toán giá trị hợp đồng;
Trường hợp bên mua (bên đặt cọc) chậm hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng: tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Điều này có nghĩa là bên mua sẽ mất phần cọc;
Trường hợp bên bán (bên nhận đặt cọc) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: bên bán phải trả cho bên mua phần tài sản đặt cọc, kèm đó là một khoản tiền phạt tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thoả thuận khác trong hợp đồng).

Có thể bạn quan tâm chuyển văn phòng trọn gói quận 9

Mục đích ký kết hợp đồng đặt cọc

Thỏa thuận đặt cọc có thể được ký kết nhằm bảo vệ một trong hai mục đích sau đây:

Để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự
Để thực hiện hợp đồng dân sự đã được ký kết đúng theo thỏa thuận.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần phải sử dụng theo quy định và chúng cũng liên tục được cập nhật nhằm làm tăng sự minh bạch, rõ ràng và cụ thể hơn so với các bản trước đó. Theo quy định hiện hành, mẫu hợp đồng được thực hiện bao gồm các nội dung chính:

Thông tin của bên nhận đặt cọc (bên bán)
Thông tin của bên đặt cọc (bên mua)
Nội dung đặt cọc: tài sản đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc
Thông tin về người làm chứng (nếu có)
Các điều khoản thương lượng của hai bên về vấn đề mua bán nhà đất: nghĩa vụ và quyền lợi của hai bên đặt cọc và nhận cọc.

Trong đó, thông tin cá nhân của các bên cần thiết phải có bao gồm: Họ và tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân cùng với ngày cấp, hộ khẩu thường trú,… và một số thông tin khác. Bên cạnh nội dung đặt cọc, một số điều khoản quy định cụ thể như sau:

Nghĩa vụ và quyền lợi của bên đặt cọc (bên A)

Bên A được quy ước là bên đặt cọc với những nghĩa vụ và quyền lợi được thể hiện trong hợp đồng đặt cọc mua nhà như:

Nghĩa vụ của bên A

Ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà/đất, giao đầy đủ số tiền theo thỏa thuận cho bên B.

Thực hiện các nghĩa vụ dân sự có liên quan tại phần mục đích đặt cọc. Nếu không thực hiện đúng theo các giao kết của hợp đồng thì có sẽ bị mất hoàn toàn số tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

Quyền lợi của bên A

Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán nhà/đất thành công, bên A được nhận lại số tiền đặt cọc nếu số tiền trả cho bên B trong hợp đồng mua bán bằng với giá trị tài sản trao đổi. Tức là nếu mục đích đặt cọc đạt được, A vẫn có thể được hoàn số tiền cọc này theo thỏa thuận nếu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ dân sự theo thỏa thuận.
Nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà/đất, bên A được nhận lại toàn bộ số đã đặt cọc. Tức nếu mục đích đặt cọc không đạt được, A sẽ được hoàn số tiền cọc từ B.

Nghĩa vụ và quyền lợi của bên nhận đặt cọc (bên B)

Đối với bên nhận tiền cọc là bên B, một số nghĩa vụ và quyền lợi cơ bản được quy ước như sau:

Nghĩa vụ của bên B

Trả lại số tiền đặt cọc cho bên A nếu mục đích đặt cọc đạt được và bên A đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận cùng với giao dịch mua bán nhà đất đã hoàn tất.
Trả lại số tiền đặt cọc cho bên A và thêm một khoản nữa nếu bên B vi phạm các điều khoản trong hợp đồng hoặc mục đích đặt cọc không thành công với lỗi là do phía B.
Không được phép thực hiện mua bán tài sản đất đai này với bất kỳ một bên nào khác ngoại từ A, nếu không thì được tính là vi phạm hợp đồng và phải thực hiện trả tiền cọc như bước trên.
Dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng đất đai/nhà ở trước khi giao cho bên A sử dụng.
Nếu tài sản nhà/đất đang thuộc diện quy hoạch thì B phải hoàn trả đầy đủ số tiền cọc cho bên A và chịu thêm một khoản tiền cọc nếu cố tình giấu vấn đề này để giao dịch.

Quyền lợi của bên B

Bên B được phép sở hữu số tiền đặt cọc nếu bên A vi phạm hợp đồng. Tức nếu mục đích đóng cọc không thành công do lỗi từ phía A, bên B được hưởng trọn số tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

Phương thức giải quyết các tranh chấp

Nếu có một số bất đồng và tranh chấp xảy ra, các bên tuyệt đối phải dựa trên nguyên tắc tôn trọng lẫn nhau để giải quyết, thương lượng. Nếu không tìm được tiếng nói chung thì có thể nhờ pháp luật can thiệp bằng cách khởi kiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam. Vì vậy cần tôn trọng quyết định của tòa án và thực hiện nghĩa vụ theo phán quyết đưa ra.

Cam đoan của các bên

Cả bên A và bên B đều phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật với các cam kết được đưa ra:

Việc kết giao hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất này là hoàn hoàn tự nguyện, không bị ép buộc, đe dọa hay bị lừa dối thực hiện.
Cả hai bên đều phải thực hiện đúng các thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng.
Bên B đã nhận được đầy đủ số tiền đặt cọc theo thỏa thuận từ bên A.

Xem thêm Dọn Văn Phòng – Làm không gian làm việc sạch sẽ và gọn gàng

Điều khoản cuối cùng

Cả A và B đều công nhận rằng đã hiểu rõ quyền và nghĩa vụ hợp pháp khi giao kết hợp đồng đặt cọc nhà đất này. Bên cạnh đó, ý thức được những hậu quả mà mình phải gánh chịu khi có những vấn đề xảy khi thực hiện giao kết.
Hai bên phải thông qua nội dung hợp đồng thật kỹ lưỡng và thực hiện ký nhận hợp đồng trước sự có mặt của người làm chứng.
Hiệu lực của hợp đồng có hiệu từ kể từ ngày giao kết.

Vì sao cần có hợp đồng đặt cọc mua bán đất?

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô cùng quan trọng, là phần không thể thiếu với các kết giao có giá trị lớn như việc mua bán nhà đất. Với hợp đồng này, người bán mà mua bất động sản đều thiết lập được các ràng buộc về mặt pháp luật khi thực hiện giao dịch. Nếu một trong hai bên vi phạm các điều khoản đều phải chịu một khoản chi phí bằng với số tiền đặt cọc theo thỏa thuận.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giúp đảm bảo tính khả thi và minh bạch của giao dịch, xác định được rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên. Qua đó làm tăng sự tin tưởng giữa hai bên, giúp cả người bán và người mua đều an tâm, nhẹ nhõm hơn vì không lo về thiệt hại trong thời gian chờ đợi việc giao dịch hoàn tất, thành công mỹ mãn.

Không những vậy, việc xác lập pháp lý giữa hai bên mua và bán còn giúp cho họ ý thức được nghĩa vụ, quyền lợi cũng như những hậu quả về mặt pháp lý gặp phải khi ký hợp đồng, là nhân tố giúp tạo trách nghiệm và tin tưởng giữa các bên, giúp họ tránh được những rủi ro về mặt con người khi giao kết.

Những lưu ý khi đặt cọc mua đất

Để quả trình mua bán được diễn ra thuận lợi, tránh được lừa đảo, thủ tục pháp lý đầy đủ, bạn cần phải quan tâm đến những lưu ý trước, trong và sau khi đặt cọc mua đất.

Lưu ý trước khi đặt cọc mua đất

Kiểm tra danh tính chính xác của chủ đất, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản
Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất, ngôi nhà định mua
Kiểm tra nhà đất có bị vướng quy hoạch, thu hồi đất không
Cần xem xét bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng, mua bán không
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần có đủ vợ chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản
Xem xét tính phong thủy của mảnh đất, ngôi nhà định mua
Trước khi lập hợp đồng cần thương thảo trước giá cả, thời gian bàn giao nhà đất, chi phí chuyển đổi sang tên sổ đỏ bên nào chịu,… để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có sau này.

Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc

Những điều cần biết khi đặt cọc mua đất quan trọng nhất là việc lập hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được luật sư soạn thảo thì bạn không cần phải lo lắng.

Số tiền đặt cọc là khoản tiền trích ứng trước từ tổng giá trị mảnh đất, nhà ở hai bên đã thỏa thuận trước đó
Thời hạn bên bán nhận tiền cọc: Người mua phải hoàn thành thủ tục đặt cọc cho người bán sau khoảng 15 đến 30 ngày
Số tiền thanh toán khi ra công chứng
Thỏa thuận bên nào sẽ phải thanh toán các khoản phí, thuế
Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác

Lưu ý bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau này đặt cọc xong, vợ hoặc chồng bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.

Lưu ý sau khi lập hợp đồng đặt cọc

Sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua đất, việc thực hiện hợp đồng sau khi ký kết là rất quan trọng. Người mua kiểm soát được việc bên bán thực hiện bàn giao nhà đất đúng hạn hay không để có thể kịp thời phản hồi. Điều khoản này sẽ là cơ sở quy kết trách nghiệm cho chủ đầu tư nếu dự án không thực hiện đúng tiến độ, hay thời hạn giao nhà chậm so với cam kết ban đầu theo bản hợp đồng.

Thông tin về trách nhiệm, khoản bồi thường của bên bán trong hợp đồng phải rõ ràng, chi tiết, minh bạch. Vì nếu bên bán không thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng thì họ phải có trách nhiệm giải thích và bồi thường.